SCPI : Le guide complet de cet investissement

Investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les tracas liés à l’entretien des biens ou à la recherche de locataires, c’est possible grâce aux SCPI. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier séduisent de plus en plus d’investisseurs, particuliers comme professionnels, à la recherche de placements accessibles, diversifiés et performants. 

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI : fonctionnement, différents types de SCPI, avantages et inconvénients.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est un type d’investissement collectif permettant à des particuliers ou des entreprises de devenir indirectement propriétaires de biens immobiliers. En achetant des parts de SCPI, vous investissez dans un portefeuille diversifié de biens, souvent gérés par une société spécialisée. 

Ces biens peuvent inclure des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, ou même des résidences spécialisées comme des EHPAD. Le but est de générer des revenus réguliers sous forme de dividendes, grâce aux loyers perçus, tout en bénéficiant d’une valorisation potentielle des parts sur le long terme.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de "pierre papier", fonctionne sur un principe simple et accessible. Les investisseurs, qu’il s’agisse de particuliers, d’entreprises ou d’associations, achètent des parts émises par une SCPI et deviennent ainsi copropriétaires d’un portefeuille immobilier diversifié. Les fonds collectés par la société de gestion sont utilisés pour acquérir des biens immobiliers, sélectionnés pour leur potentiel de rendement et de diversification. Ces actifs peuvent inclure des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels ou encore des résidences spécialisées. 

La gestion des biens est entièrement confiée à la société de gestion, qui prend en charge la mise en location, l’entretien, les éventuels travaux, ainsi que la gestion administrative et juridique des contrats. Les loyers perçus auprès des locataires sont redistribués sous forme de dividendes aux investisseurs, en fonction du nombre de parts détenues. Cependant, il existe un délai de jouissance, généralement de 4 à 6 mois, entre l’achat des parts et le début de la perception des revenus, pour permettre à la SCPI de mettre en œuvre les investissements nécessaires. 

Les investisseurs ont également la possibilité de revendre leurs parts, bien que la liquidité puisse dépendre de l’offre et de la demande. 

Pour résumer, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe, tout en offrant des opportunités de diversification et des revenus locatifs potentiels, gérés par des professionnels. C’est une solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier ou générer des revenus complémentaires de manière simple et déléguée.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI, adaptées à différents profils d’investisseurs :

La SCPI de rendement : un placement générateur de revenus

Une SCPI de rendement est un placement immobilier collectif proposé par une société de gestion. En investissant dans des parts, vous devenez indirectement propriétaire d’un patrimoine immobilier, principalement composé d’actifs professionnels tels que des bureaux, des entrepôts respectant les normes environnementales (BBC) ou encore des locaux commerciaux. Ces biens génèrent des revenus locatifs, redistribués sous forme de dividendes aux investisseurs. 

Ce type de SCPI se distingue par la durée souvent plus longue des baux commerciaux par rapport aux baux résidentiels, offrant ainsi une certaine stabilité des revenus. Les investisseurs peuvent choisir d’acquérir des parts en pleine propriété ou en démembrement, selon leurs objectifs financiers et patrimoniaux.

La SCPI fiscale : un placement orienté défiscalisation

Les SCPI fiscales, également appelées SCPI de défiscalisation, offrent un avantage clé : la réduction d'impôt en fonction du montant investi. Ces produits permettent aux épargnants de bénéficier des dispositifs fiscaux associés à certaines lois, comme la loi Pinel, Denormandie, Malraux ou encore le déficit foncier. 

Cependant, ce type de placement présente quelques spécificités : les revenus locatifs sont généralement moins élevés que ceux d'une SCPI de rendement, et les fonds investis sont souvent immobilisés sur une période prolongée. Ces SCPI conviennent particulièrement aux investisseurs ayant une imposition élevée et cherchant à optimiser leur fiscalité.

La SCPI de plus-value : un investissement orienté capitalisation

L’objectif principal est de valoriser les actifs sur le long terme, plutôt que de générer des revenus immédiats. En effet, ce type de SCPI, également appelée SCPI de capitalisation ou de valorisation, mise sur l'achat de biens immobiliers sous-évalués, avec l'objectif de les revendre après quelques années en réalisant une plus-value. 

Les investisseurs ne perçoivent donc pas de loyers et échappent à l’imposition des revenus fonciers. La performance de ce type de placement repose donc principalement sur l'évolution du prix des parts, rendant cette option idéale pour ceux qui visent une augmentation de leur capital à long terme.

Les avantages d’investir en SCPI

Les SCPI présentent de nombreux atouts pour les investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés. 

Le premier point à noter est que contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique, les SCPI nécessitent un investissement de départ bien moins important. Ce type de placement est donc assez accessible car il est possible de commencer avec quelques centaines ou milliers d’euros. 

Ensuite, en investissant dans une SCPI, vous accédez à un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cette caractéristique propre aux SCPI permet de réduire les risques liés à un actif unique. 

La société de gestion s’occupe de tout, du choix des biens à leur entretien, en passant par la recherche de locataires. La gestion du bien immobilier est déléguée et vous n’avez qu’à percevoir vos dividendes. 

Niveau financier, les loyers perçus sont redistribués sous forme de dividendes, offrant un complément de revenu stable et régulier. Enfin, certaines SCPI offrent des avantages fiscaux intéressants, notamment pour réduire votre imposition.

Les inconvénients et risques à considérer

Comme tout placement, les SCPI comportent des risques qu’il est important de connaître. 

En fonction des conditions du marché immobilier, la valeur des parts peut fluctuer à la baisse. Il existe donc un risque de perte en capital qui dépend des tendances du marché. 

Contrairement à certains placements, comme un livret d’épargne, il peut être difficile de revendre rapidement ses parts de SCPI. Cet élément est à prendre en compte, car si vous souhaitez pouvoir récupérer votre argent immédiatement à un moment donné, ce n’est peut-être pas la bonne solution. 

Etant donné que la gestion du bien immobilier est déléguée, vous devez payer des frais de souscription et de gestion qui peuvent réduire la rentabilité nette. 

Pour finir, il ne faut pas oublier que les dividendes dépendent des loyers perçus, qui peuvent être impactés par des périodes de vacance locative ou des impayés. Dans ce cas las, le revenu de votre SCPI peut ne pas être garanti. 

Les SCPI représentent un placement immobilier attractif, alliant accessibilité, diversification et gestion déléguée. C’est un choix idéal pour les personnes cherchant à investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe, tout en générant des revenus complémentaires ou en se constituant un patrimoine à long terme.